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Como Invertir en Bienes Raíces en el 2023 – Errores Comunes que no debo de hacer al monto de invertir



 En el subconsciente colectivo, los inversores de alquiler son personas adineradas con capacidad para comprar propiedades. Sin embargo, la realidad es bien distinta: no es imprescindible ganar mucho dinero para empezar y luego triunfar. Cualquiera puede convertirse en propietario con el objetivo de alquilar su vivienda.

¿Por qué entrar en bienes raíces de alquiler?

Las ventajas de una inversión de alquiler

La tasa de préstamo para tomar prestado y financiar una compra de alquiler es actualmente extremadamente atractiva: en septiembre de 2019, la tasa promedio fue del 1,18%, es decir, 0,92% a 15 años, 1,08% a 20 años y 1,33 % a 25 años (fuente: The Crédit Logement Observatorio CSA ). Además, este tipo de inversión representa menos riesgo que un préstamo convencional para los bancos, en particular gracias a las rentas recaudadas que aligeran el peso de las cuotas mensuales.

Por último, combinas esta compra con ventajas fiscales muy interesantes . Como parte de una adquisición de la ley Pinel , la inversión de alquiler se basa en su nivel de impuestos. Siempre es aconsejable adquirir una propiedad que le ahorrará dinero que no le dará a las autoridades fiscales.

Cifras de 2018 para el mercado de alquiler en Francia

En 2018, en Francia, la renta media es de 633 € (gastos incluidos) para una superficie media de 46 m², o 13,91 € el metro cuadrado. Los inmuebles más alquilados siguen siendo estudios o apartamentos de una habitación (1/3 de los alquileres), apreciados por estudiantes y jóvenes profesionales: de media, su alquiler corresponde a 501 € gastos incluidos.

Algunas ciudades son especialmente recomendadas para realizar una inversión de alquiler  : en Burdeos, el número de solicitudes de oferta es de 6,36, en Lyon (3,92), en París (3,12) y en Nantes (2,95) . Fuente: Blog de LocService .

Tenga en cuenta que en el contexto de una compra en Pinel, el alquiler tiene un tope y depende de la superficie útil del alojamiento y la zona de elegibilidad. La escala se publica en el BO des Finances Publiques-Taxes ( BOFIP ) cada año.

¿Cuáles son los pasos para una inversión de alquiler exitosa?

1. Determina tu mercado, tu target, tu objetivo y tu presupuesto

  • El área geográfica: comprar cerca de casa es una ventaja, porque no solo es menos restrictivo viajar en caso de un problema, sino que también conoce mejor el entorno y las perspectivas de desarrollo del área circundante.
  • El target: En general, saber que cada segmento de la población tiene sus ventajas y desventajas: muy exigentes, los estudiantes pueden provocar más rotación; las personas mayores pueden ofrecer más estabilidad pero menos medios, etc. En cualquier caso, necesitará conocerlo bien para poder adquirir un inmueble eficaz y adaptado a sus necesidades.
  • El objetivo a alcanzar: Objeto de exención fiscal o inversión de alquiler destinada a aumentar su patrimonio. Una vez determinado, guiará las búsquedas de bienes raíces.
  • El presupuesto: Toma nota, antes de evaluar todos los costes adicionales , inherentes a tu inversión de alquiler, como el coste de la obra o la gestión del alquiler: es mejor planificar con antelación que llevarse sorpresas desagradables.

2. Comprueba tu capacidad de endeudamiento

Antes de invertir, revisa tu situación bancaria y, sobre todo, asegúrate de que no estás en una situación de sobreendeudamiento . Determina cuánto puedes destinar a este proyecto, ahorrarás tiempo, porque evitarás comprometerte con bienes que no puedes adquirir.

Por el lado de los requisitos bancarios, debe tener un perfil de riesgo “no” y recibir un ingreso regular . Tenga en cuenta que durante las negociaciones, es inteligente poner en competencia a diferentes organizaciones crediticias para obtener tasas atractivas .

3. Haz tu investigación inteligentemente

Empieza por olvidar tu instinto  : no estás comprando para ti, sino para otra persona. Los favoritos no funcionan en este mercado. Acude a todos los elementos prácticos a analizar durante una visita  : características, parking, trastero, tipo de trabajo a realizar…

4. Rodéate de las personas adecuadas

El agente inmobiliario, el notario y el contador son las tres personas que necesitas contratar. Es importante que se involucren en el proyecto, pero que también puedan garantizar una buena comunicación general, entre ellos y contigo.

También puedes rodearte de artesanos, arquitectos, aseguradoras , etc. para mejorar su propiedad.

5. Haz tus cálculos de rentabilidad antes de invertir tu dinero

En cada visita, su cálculo. Para saber cómo hacerlo, ve al video PAP a continuación. Tenga en cuenta que este paso no debe tomarse a la ligera: es necesario determinar la renta asociada a su inversión de alquiler. Naturalmente, si te has suscrito al sistema Pinel para invertir tu dinero, el cálculo de la rentabilidad ya está indicado.

En conclusión, si obviamente puede decidir administrar su inversión de alquiler por su cuenta (con un software como Directim , por ejemplo), a veces es preferible rodearse de un asesor de administración de patrimonio, que le brinda cierta seguridad en cuanto a la relevancia de su funcionamiento: conoce los bienes inmuebles, el mundo de la construcción y sus sutilezas, las palancas económicas a favorecer según la situación, etc.


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